El Senado le dio media sanción a la reforma impulsada por el oficialismo. La iniciativa reconfigura el marco legal con modificaciones que alcanzan a alquileres, expropiaciones, regularización dominial, escrituras digitales y otros aspectos patrimoniales.
Tras una extensa sesión que comenzó el jueves, el Senado dio media sanción al proyecto impulsado por el Gobierno nacional. La propuesta no se convirtió todavía en ley: deberá ser analizada por Diputados, que podrá aprobarla, modificarla o rechazarla.
El texto aprobado por la Cámara alta quedó reducido principalmente a cambios en los procedimientos de desalojo, modificaciones al régimen de expropiaciones, digitalización de documentación inmobiliaria y reformas vinculadas con la regularización dominial. Durante el debate fueron eliminados capítulos relacionados con la venta de tierras a extranjeros y con la Ley de Manejo del Fuego.
Cómo funcionarían los desalojos exprés
Uno de los principales cambios consiste en que los procesos de desalojo podrían tramitarse mediante un juicio sumarísimo, una vía judicial más breve que la utilizada habitualmente en los procesos ordinarios.
La medida alcanzaría a casos de incumplimiento de contratos de alquiler, ocupaciones, intrusiones y situaciones de tenencia precaria. El propietario podría solicitar la restitución del inmueble en una etapa temprana del juicio, siempre que acredite documentalmente su derecho y cumpla con las condiciones fijadas por el juez.
En determinados casos, el magistrado podría ordenar la restitución inmediata del inmueble bajo caución juratoria. Esto significa que el dueño asumiría el compromiso legal de responder por los daños que pudiera ocasionar una medida adoptada de manera indebida.
Sin embargo, la expresión “desalojo exprés” no implica que el propietario pueda retirar por su cuenta a quienes ocupan una vivienda. La restitución seguiría requiriendo una orden judicial.
Qué pasaría si el inquilino no paga
Para los alquileres destinados a vivienda, el proyecto aprobado por el Senado mantuvo el plazo mínimo de 10 días corridos para que el inquilino cancele la deuda después de recibir una intimación formal.
El propietario deberá notificar el incumplimiento y detallar el monto adeudado, el lugar o medio de pago y el plazo concedido para regularizar la situación. Recién después de vencido ese período podría iniciar la acción judicial de desalojo por falta de pago.
El proyecto original del Poder Ejecutivo contemplaba reducir ese plazo a tres días, pero esa modificación fue eliminada durante el tratamiento legislativo. Por eso, si Diputados aprueba el texto sin cambios, los inquilinos de viviendas conservarían los 10 días para ponerse al día.
En los alquileres comerciales, como locales, oficinas o depósitos, las condiciones podrían quedar determinadas principalmente por lo que las partes establezcan en el contrato.
Cambios en los contratos de alquiler
La iniciativa no establece por sí misma un nuevo precio de alquiler ni fija un índice obligatorio de actualización. Su principal impacto sobre los contratos está relacionado con el incumplimiento, las notificaciones y la entrega del inmueble.
Entre los cambios previstos se encuentran:
-Las intimaciones podrían enviarse al domicilio físico y al domicilio electrónico declarado en el contrato.
-El propietario no podría negarse a recibir las llaves, aunque existan alquileres, servicios o reparaciones pendientes.
-La recepción de las llaves no impediría que el dueño reclame posteriormente las sumas adeudadas.
-Los procesos por falta de pago podrían tramitar por una vía judicial más rápida.
-Los contratos comerciales tendrían mayor libertad para definir plazos y condiciones de intimación.
La reforma tampoco habilitaría desalojos automáticos ni modificaría por sí sola los contratos que ya se encuentran vigentes. Para que los cambios comiencen a aplicarse, el proyecto debe completar el trámite legislativo y luego ser promulgado y publicado oficialmente.
Diferencia entre alquiler y usurpación
El proyecto distingue entre un inquilino que incumple un contrato y una persona que ocupa un inmueble sin autorización. La falta de pago de un alquiler pertenece al ámbito civil y contractual, mientras que la usurpación continúa siendo un delito previsto por el Código Penal y se tramita mediante un proceso penal.
La reforma busca acelerar los mecanismos civiles para recuperar una propiedad, pero no elimina la intervención judicial ni autoriza a los propietarios a desalojar por la fuerza.
Además, cuando en el inmueble haya menores de edad, personas con discapacidad, adultos mayores u otros grupos en situación de vulnerabilidad, deberán intervenir los organismos de protección correspondientes antes de concretar determinadas medidas.
El proyecto obtuvo media sanción en el Senado y fue girado a la Cámara de Diputados. Por lo tanto, los cambios todavía no están vigentes y no alteran los derechos ni las obligaciones de los contratos actuales.
Si Diputados aprueba exactamente el texto enviado por el Senado, la iniciativa quedará en condiciones de avanzar hacia la promulgación. Si introduce modificaciones, deberá regresar a la Cámara alta para una nueva revisión.
Otro punto a tener en cuenta es que los cambios procesales tendrían aplicación directa en la Ciudad de Buenos Aires y en inmuebles sujetos a jurisdicción nacional. Las provincias cuentan con sus propios códigos procesales, por lo que el proyecto contempla que puedan adherir o adecuar sus normas.
